Według ekspertów Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), rok 2024 na rynku nieruchomości charakteryzował się rekordową podażą nowych mieszkań, brakiem działań rządu i narastającym chaosem informacyjnym związanym z wprowadzeniem nowego programu wspierającego nabycie mieszkania. Maciej Wandzel, prezes PZFD, zauważył, że mimo szerokiego wyboru lokali, wiele osób może mieć trudności z realizacją swoich planów z powodu ograniczonej zdolności kredytowej spowodowanej bardzo wysokim oprocentowaniem kredytów hipotecznych w Polsce.

Prognozy na nadchodzący rok wskazują, że ceny mieszkań nie będą rosły, zwłaszcza w mniejszych miastach, takich jak Szczecin, Lublin czy Bydgoszcz, gdzie rynek boryka się z nadpodażą nowych lokali.

18 grudnia odbyła się konferencja prasowa w PAP pod nazwą „Rynek nieruchomości: wczoraj, dziś i jutro. Analiza roku 2024 i prognozy na 2025”, zorganizowana przez Polski Związek Firm Deweloperskich.

Wydarzenie obaliło zarzuty monopolizacji rynku nieruchomości. Dane zebrane przez firmę Otodom pokazują, że największa firma deweloperska w Polsce odpowiada za mniej niż 6,5% krajowej sprzedaży, co świadczy o dużej konkurencyjności sektora.

Eksperci omówili również zyski generowane przez branżę. Wykazano, że średnia marża firm deweloperskich notowanych na giełdzie w ciągu ostatnich 10 lat wyniosła 16,1 proc., a w pierwszych trzech kwartałach 2024 r. – 15,9 proc. Obejmują one marże netto, które odzwierciedlają rzeczywiste zyski przedsiębiorstw.

„16 proc. to nie jest mało. Ale większe marże zwykle związane są z ryzykiem prowadzenia działalności. Kupując działkę, niestety nie można przewidzieć, ile mieszkań i w jakim czasie uda się na niej wybudować” – zaznaczył Maciej Wandzel, prezes PZFD. I podał przykład z własnej firmy: „W tym tygodniu otrzymaliśmy pozwolenie na budowę dotyczące projektu zlokalizowanego na nieruchomości kupionej w 2018 roku. Pięć lat czekania, to żadna nietypowa sytuacja. Takie zjawiska mają odzwierciedlenie w marżach”.

Podczas dyskusji paneliści poruszyli kwestię programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” i zauważyli, że jego efekty często były źle rozumiane. Dane wskazują, że 38 proc. mieszkań zakupionych w ramach tego programu pochodziło od deweloperów, co przeczy poglądowi, że środki z programu wpłynęły tylko na rynek pierwotny.

„Do dyskusji pozostaje, czy rząd powinien mieć prawo do interwencji, gdy pojawiają się turbulencje na rynku. Wszystko zależy od szczegółów, jak te programy należy skonstruować” – zaznaczała Aleksandra Gawrońska, dyrektor w JLL.

Ważne jest również zwrócenie uwagi na pilną konieczność rozwijania budownictwa społecznego, które nadal cierpi z powodu braku finansowania, mimo rosnących potrzeb. Brak środków uniemożliwia realizację wielu gotowych projektów samorządowych, które mogłyby pomóc w łagodzeniu kryzysu mieszkaniowego.

„Znaczna część inwestycji samorządowych nie może być realizowana z powodu braku pieniędzy, a nie z powodu braku zainteresowania gmin. Wnioski o dofinansowanie nie są przyjmowane, mimo spełnienia wymogów formalnych, bo po prostu brakuje środków” – mówiła dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka ds. polityki mieszkaniowej.

Jednym z przykładów skutecznej współpracy jest partnerstwo gmin z inwestorami prywatnymi. W Sosnowcu, dzięki współpracy z TBS, udało się wybudować kilkaset mieszkań dla osób, które nie spełniają kryteriów do otrzymania mieszkań komunalnych, ale nie są w stanie wziąć komercyjnych kredytów. Wiceprezydent Sosnowca, Michał Zastrzeżyński, podkreśla praktyczne korzyści wynikające z takiego partnerstwa, ale jednocześnie zauważa niedostateczne wsparcie finansowe dla budownictwa społecznego.

Przykładem efektywnej współpracy może być partnerstwo gmin z prywatnymi inwestorami. W Sosnowcu, we współpracy z TBS, powstało kilkaset mieszkań dla osób, które nie kwalifikują się do mieszkań komunalnych, ale nie są w stanie wziąć kredytów komercyjnych. Wiceprezydent Sosnowca, Michał Zastrzeżyński, opowiada o praktycznych aspektach takiego partnerstwa, zwracając uwagę na brak wystarczającego finansowania budownictwa społecznego.

2025 rok będzie stanowił wyzwanie dla samorządów, które będą musiały wdrożyć nową ustawę o planowaniu przestrzennym. Konieczność uchwalenia planów ogólnych do końca roku jest kluczowa dla rozwoju inwestycji mieszkaniowych i publicznych. Eksperci wyrażają obawy, że narzucone tempo prac nad planami ogólnymi jest nierealne, co może prowadzić do paraliżu inwestycyjnego w Polsce, jeśli nie zostanie przedłużony termin.

„2025 będzie krytycznym rokiem. Kluczowa data to koniec 2025 r. Mija wówczas termin na uchwalenie planów ogólnych. Jeśli do tego nie dojdzie, niemożliwe będzie wydawanie nowych pozwoleń na budowę dotyczących nie tylko inwestycji mieszkaniowych, ale także inwestycji publicznych, np. wodociągowych czy drogowych” – zauważył Michał Leszczyński, starszy prawnik w PZFD.

„Część osób, które dotąd czekały na program KnS, może zdecydować się na zakup mieszkania na kredyt, jednak będzie to tylko pewna grupa. Kredyty pozostają bardzo drogie, co sprawia, że wiele osób po prostu nie będzie mogło sobie na nie pozwolić” – podkreślała Aleksandra Gawrońska.

Pochodzenie wiadomości: pap-mediaroom.pl